Os limites da ação reivindicatória no contexto da duplicidade registral
Joaquim Goulart
Dentre as celeumas recorrentes no Direito Agrário, a duplicidade registral constitui tema de grande relevância, especialmente em um ambiente fundiário historicamente marcado pela imprecisão das cadeias dominiais. Quando dois títulos recaem sobre a mesma área, a solução do conflito exige investigar uma série de fatores, como: a natureza da aquisição, a eficácia do registro e a existência de posse juridicamente justa.
Como se sabe, a ação reivindicatória é o instrumento pelo qual o proprietário não possuidor busca receber a posse que é exercida por um possuidor não proprietário. Portanto, o possuidor não proprietário é alguém que está injustamente na posse do imóvel que é reivindicado.
No julgamento do Recurso Especial nº 1.657.424/AM, pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Ministro Raul Araújo reafirmou importante premissa sobre a ação reivindicatória, destacando que, embora fundada no direito de propriedade, a pretensão deve considerar o exercício da posse injusta pela parte requerida.
Nesse sentido, o acórdão destaca que a posse injusta não se limita às hipóteses do art. 1.200 do Código Civil, caracterizadas pela violência, pela clandestinidade ou pela precariedade. Também é injusta, para fins reivindicatórios, a posse “sem causa jurídica a justificá-la, sem um título, uma razão que permita ao possuidor manter consigo a posse de coisa alheia”, conforme a doutrina citada no próprio julgado (Código Civil comentado, coord. Cezar Peluso, 15ª ed., Manole, 2021).
No caso analisado pela Corte, a questão possui especial complexidade, pois a parte ré/possuidora também ostenta título de propriedade regularmente registrado. Nessa hipótese, não se está diante de simples conflito entre propriedade e posse, mas de uma controvérsia sobre a própria prevalência dos títulos dominiais.
Se a propriedade do réu é juridicamente válida e sua posse decorre desse título, não há posse injusta a ser reavida pelo autor
Foi justamente essa situação que o STJ examinou. Duas empresas apresentavam registros referentes ao mesmo terreno, lavrados em cartórios distintos. A autora sustentava que sua cadeia dominial remontava a 1900. Contudo, o título da ré tinha origem em sentença de usucapião, registrada em 1974, enquanto o registro da transferência do imóvel em favor da autora somente ocorreu em 1980.
A principal tese do acórdão está na natureza originária da usucapião. Segundo o STJ, a usucapião faz com que a propriedade “comece do zero”, extinguindo o domínio anterior sobre a área usucapida. Como explica o julgado, o direito do usucapiente não se funda no direito do proprietário precedente, razão pela qual essa modalidade de aquisição constitui exceção ao princípio da continuidade registral.
Essa natureza originária foi decisiva para afastar a pretensão reivindicatória. A antiguidade da cadeia documental da autora não era suficiente para prevalecer sobre uma propriedade adquirida originariamente por usucapião e posteriormente registrada. Portanto, a posse exercida pela parte Ré é justa, pois ela possui título legítimo que a justifica.
Desse modo, o precedente evidencia que a duplicidade registral não pode ser solucionada exclusivamente pela análise da origem remota dos títulos. A prioridade jurídica decorre do registro, enquanto a usucapião possui força própria para romper a cadeia dominial anterior e justificar a posse.
A decisão também preserva a coerência da ação reivindicatória. Como observa o Ministro Raul Araújo, “não se trata do direito de posse, mas do direito à posse, como decorrência lógica da relação de propriedade preexistente (ius possidendi)”.
Se a propriedade do réu é juridicamente válida e sua posse decorre desse título, não há posse injusta a ser reavida pelo autor.
Em síntese, o entendimento do STJ esclarece que a ação reivindicatória visa entregar a posse ao legítimo proprietário e deve ser utilizada quando a parte requerida exerça a posse injusta (art. 1.200 do Código Civil e possuidor sem título para justificá-la). Assim, a ação não pode ser utilizada como substituto de ação destinada à desconstituição de título ou à declaração de nulidade de registro.
Joaquim Goulart é advogado e sócio-fundador do escritório Goulart e Ribeiro da Rocha Advogados