Recibo de compra e venda pode configurar justo título para usucapião ordinária
Thyago Ribeiro da Rocha
A usucapião é uma modalidade de aquisição originária da propriedade, criada com fundamento no princípio da segurança jurídica, com intuito de estabelecer previsibilidade (pré-conhecimento das consequências jurídicas), estabilidade (proteção contra mudanças repentinas e imprevisíveis das situações jurídicas) e confiança legítima (respeitos ao direito consolidado e ao direito adquirido).
Assim, o instituto da usucapião possui como pressuposto o exercício da posse mansa e pacífica, durante o lapso previsto na Lei.
Nesse contexto, a usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil) exige o exercício de posse contínua e incontestada pelo prazo de dez anos, além de justo título e boa-fé. Mas o que ocorre quando o possuidor dispõe apenas de um recibo de compra e venda do imóvel? A resposta foi dada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 2.215.421/SE, que consolidou o entendimento que o recibo pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária.
O recibo de compra e venda, ainda que não seja instrumento hábil à transmissão registral da propriedade, revela a intenção negocial das partes e pode demonstrar a origem da posse exercida com animus domini
No caso concreto, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, reconheceu a prescrição aquisitiva em favor da possuidora e assentou que o recibo de compra e venda é suficiente para demonstrar a aquisição onerosa do imóvel e pode preencher o requisito do justo título.
A questão exige compreender que justo título não se confunde com um documento formalmente perfeito e apto, por si só, a transferir a propriedade. Como explica Cristiano Chaves, citado no julgamento, o justo título “importa que contenha aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre sua real situação perante a coisa [...]." (CHAVES, Cristiano. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 292).
A própria jurisprudência do STJ já havia estabelecido, no REsp 652.449/SP, que justo título é o ato ou fato jurídico que, em tese, poderia transmitir a propriedade, mas não produz esse efeito por faltar requisito formal ou intrínseco.
É justamente nesse ponto que reside a importância do novo precedente. Segundo a Ministra Nancy Andrighi, relatora do REsp 2.215.421/SE, exigir que o justo título seja formalmente idôneo para transmitir a propriedade esvaziaria a própria razão de existir da usucapião ordinária. Se o título já fosse suficiente para transferir o domínio, não haveria necessidade de recorrer à prescrição aquisitiva para regularizar a propriedade.
Portanto, a interpretação deve considerar a finalidade do instituto. O recibo de compra e venda, ainda que não seja instrumento hábil à transmissão registral da propriedade, revela a intenção negocial das partes e pode demonstrar a origem da posse exercida com animus domini. Sua aptidão como justo título decorre menos da forma documental e mais de sua capacidade de evidenciar a intenção de transferência da propriedade.
Contudo, isso não significa que qualquer recibo conduza automaticamente à usucapião. O julgamento reforçou que permanecem indispensáveis os demais requisitos legais, especialmente a posse qualificada, o prazo previsto no artigo 1.242 do Código Civil e a boa-fé.
Sem dúvida, a tese firmada é um avanço na compreensão do justo título, fazendo prevalecer uma realidade possessória mais simples, conferindo mais segurança jurídica diante de um documento que evidencia uma legítima intenção de aquisição da propriedade.
Thyago Ribeiro da Rocha é advogado, sócio-fundador do escritório Goulart e Ribeiro da Rocha Advogados.