Paradoxo de Cuiabá: cidade se expande enquanto áreas centrais seguem vazias; não se vive no lote

O prefeito Abilio Brunini (PL) tem defendido o parâmetro de 200 m² como o mínimo para implantação de novos conjuntos habitacionais em Cuiabá, alegando que terrenos maiores proporcionam mais dignidade aos moradores. Por outro lado, representantes do setor de construção civil e outros agentes políticos argumentam que a medida pode gerar impactos econômicos negativos e até impossibilitar o programa Minha Casa, Minha Vida no município.

Rodinei Crescêncio/Rdnews

Para a professora Doriane Azevedo, especialista em desenvolvimento urbano e regional que concedeu entrevista ao , a discussão é pouco relevante diante dos verdadeiros gargalos que permeiam a cidade. Segundo a especialista, a capital de Mato Grosso enfrenta hoje um espraiamento (expansão) desnecessário, paralelo à especulação imobiliária nas áreas mais bem estruturadas da cidade.

O resultado dessa combinação, em sua avaliação, é o comprometimento da qualidade de vida dos cuiabanos de baixa renda, que precisam se acomodar cada vez mais distantes das áreas bem consolidadas e se deslocar por distâncias cada vez maiores para ir ao trabalho e voltar dele, apenas para realizar o sonho de chamar um imóvel de “seu”. Enquanto isso, propriedades não edificadas nas “melhores” áreas vêm se valorizando progressivamente às custas do investimento público.

Pablo Vicente/RDNews

“Você mora na cidade, você não mora só no lote. Você depende da estrutura em volta. Então, quanto tempo eu vou precisar andar para pegar um transporte público? Para chegar onde estão o emprego, a escola e o supermercado? Enquanto isso, tem terreno vazio ao lado do emprego, da escola e do supermercado”, declarou a professora.

Vazio urbano

Cuiabá é a cidade brasileira que mais cresceu horizontalmente entre os anos de 1993 e 2020, segundo levantamento do Instituto WRI Brasil. Durante quase 30 anos, a capital de Mato Grosso liderou os fenômenos classificados pelo estudo como “espraiamento moderado” e “espraiamento intenso”, acompanhada também de outras cidades de médio porte, como Campo Grande, Manaus, Natal, Palmas e Teresina.

Uma cidade pujante, onde convivem supermercados, farmácias, edifícios de 30 andares, hospitais, parques e postos de saúde, mas na qual também é comum ver lacunas no espaço urbano. No meio de um cenário em pleno desenvolvimento, há terrenos vazios, sem qualquer construção que atenda à função social do território, ao lado de grandes empreendimentos.

Rodinei Crescêncio/Rdnews

 Maior terreno não edificado de Cuiabá de acordo com pesquisa da Faculdade de Arquitetura, Engenharia e Tecnologia da Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT); possui 103.534 m² de dimensão

O cenário não condiz com a legislação municipal, que determina pelo Plano Diretor vigente, validado pela Lei Complementar nº 389 de 2015, que solos não edificados sejam alvos de cobrança do IPTU Progressivo e, em última instância, desapropriação.

“Esse dono, segundo a nossa legislação, está cometendo um ‘crime’, porque não está cumprindo a função social da propriedade. Então, esses instrumentos todos são para punir”, disse Doriane. 

De acordo com um levantamento feito pela Faculdade de Arquitetura, Engenharia e Tecnologia da Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT), em 2019, — dirigido pela professora Doriane e pela então estudante de Arquitetura e Urbanismo Thaiz Pessoa — há cerca de 182,5 hectares de área não construída nos bairros centrais de Cuiabá. Isso significa dizer que são 1,825 milhão de m² de áreas vazias, o equivalente a a cerca de 255 campos de futebol (considerando um campo oficial com aproximadamente 7.140 m²).

Esses espaços estão localizados nos bairros Areão, Baú, Lixeira, Araés, Quilombo, Duque de Caxias, Jardim Cuiabá, Popular, Centro Norte, Goiabeiras, Bandeirantes, Terceiro, Poção, Dom Aquino, Centro Sul, Porto e Cidade Alta. Dentre essa área não edificada, 87% estão vazios há, pelo menos, 20 anos.

Thaiz Pessoa e Doriane Azevedo

Em contrapartida, a pesquisa da FAET também levantou os conjuntos habitacionais populares construídos na década entre 2007 e 2017, contabilizando 8.887 unidades habitacionais divididas em 15 conjuntos. Todos os residenciais foram implantados em Zonas de Expansão Urbana (ZEX); ou seja, áreas que ainda não tinham sido loteadas e, por isso, não possuíam nenhuma infraestrutura anterior, como supermercados, postos de saúde e pontos de ônibus.

A distância dos 15 conjuntos habitacionais até o Morro da Luz, escolhido como ponto de referência, varia de 10 a 15,7 quilômetros. Os trajetos, que de carro podem ser percorridos em 20 ou 30 minutos, de ônibus podem levar de 60 a 90 minutos. 

No ano do levantamento, o residencial Nilce Paes Barreto contava apenas com uma Escola Municipal de Educação Básica (EMEB) como equipamento público. Já os conjuntos Ilza Therezinha Picolli, Salvador Costa Marques, Avelino Lima Barros, Francisca Loureira Borba e Alice Novack dispunham exclusivamente de um Centro Municipal de Educação Infantil (CMEI), enquanto os residenciais Nova Canaã 1 e 2 limitavam-se a um centro comunitário.

Reprodução/Thaiz Pessoa e Doriane Azevedo

Adensamento populacional: uma necessidade

O estudo aponta como solução o adensamento populacional nas áreas já consolidadas de Cuiabá, uma resposta não só para o problema do déficit habitacional e para o espraiamento da malha urbana, mas também para aliviar o trânsito e prevenir problemas viários futuros. Isso porque os moradores dos conjuntos habitacionais mais periféricos acabam sendo “obrigados” a adquirir veículos próprios pela falta de oferta de transporte coletivo, aumentando a frota da cidade.

A pesquisa sugeriu, por exemplo, a implantação de habitações modulares ao longo dos 182,5 hectares de área não edificada nos bairros centrais de Cuiabá. Os edifícios permitem e até incentivam a adaptação do espaço às necessidades dos moradores utilizando alvenarias leves ao invés de estruturais.

A ideia leva em consideração a mudança no uso do espaço ao longo do tempo, já que um apartamento dimensionado para duas pessoas pode precisar abrigar quatro quando a família aumenta, ou, inversamente, demandar menos espaço com a redução do núcleo familiar.

A pesquisa cita exemplos bem sucedidos na Rússia e em São Paulo, como é o caso do edifício Conjunto Habitacional CECAP Zezinho Magalhães Prado, na cidade de Guarulhos.

Elemental

Uma segunda sugestão é o modelo de casas geminadas de dois andares de 44 m² cada, proposta original do escritório chileno Elemental, de 2010. No caso de uma alternativa com três pavimentos, a habitação poderia comportar até seis pessoas, com cinco quartos e dois banheiros.

Ainda assim, se o objetivo fosse construir apenas edificações térreas e unifamiliares — como é o padrão adotado em Cuiabá — com o tamanho de 100 m² cada, seria possível construir 11.682 unidades habitacionais na área do levantamento.

“A quantidade de unidades habitacionais que foram feitas na periferia, poderia ter sido feita três vezes mais nas áreas bem consolidadas. Aqui eu levo uma hora para chegar no centro e aqui eu levo quinze minutos”, comparou ao apontar as áreas no mapa.

Pablo Vicente/RDNews

Proposta do lote mínimo de 200 m² e consequências

Atualmente, o Plano Diretor vigente estabelece em 180 m² o tamanho mínimo permitido para o parcelamento do solo. No entanto, na chamada Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS 1) — áreas da cidade destinadas à população de baixa renda — a legislação permite até 125 m², a mesma mínima estabelecida pelo programa Minha Casa, Minha Vida e que tem sido adotada nos condomínios populares mais recentes.

Nas últimas semanas, o prefeito Abilio Brunini (PL), que é arquiteto e urbanista de formação, tem rechaçado a regra e articulado aumentar o parâmetro para 200 m² em todas as zonas da cidade. Ele argumenta que lotes menores são inadequados para o desenvolvimento sustentável do município.

“Nós estamos fazendo uma luta para garantir qualidade de vida para as pessoas. Eu não quero que Cuiabá tenha moradores vivendo em lotes cada vez menores, sem espaço para crescer, plantar uma árvore ou ampliar a casa”, disse o prefeito na última semana.

Doriane Azevedo afirmou que tamanho importa, sim, na qualidade de moradia, mas ressaltou que essa é apenas uma das condicionantes. “Eu moro num lote de 160 metros quadrados e é maravilhosa a minha casa. Agora, como arquiteta urbanista de projeto, posso fazer uma crítica muito forte ao projeto da ‘casinha’ dos conjuntos habitacionais comuns”, disse a especialista.

Para ela, as construtoras são capazes de planejar melhor os empreendimentos populares para proporcionar bem-estar e conforto térmico, mesmo quando implantados em terrenos menores.

“Morar num lote de 200 m² aqui, onde eu não tenho uma praça ou uma escola, é muito ruim. Agora, morar num lote de 100 m² ali, perto da Avenida Miguel Sutil, onde tenho escola, praça… é muito melhor”, declarou.

No entanto, assim como o prefeito Abilio Brunini, a pesquisadora sustentou que, mesmo sendo 180 m², ou 125 m², o tamanho mínimo permitido para novos loteamentos em Cuiabá, esse patamar não deve ser, necessariamente, adotado como regra geral.

Conforme ressaltou Doriane, a capital nasceu como uma região de fazendas, chácaras e lavras, que, posteriormente, se transformou em cidade. Diante da ausência de planejamento prévio, as áreas foram sendo fragmentadas ao longo do tempo, de modo que a definição do valor do lote mínimo hoje deve considerar a realidade histórica e geométrica dessas divisões. Tem que ser "matematicamente" pensada.

“O que a gente mais vê aqui em Cuiabá? A pessoa tem seu lote e, quando a família cresce, divide. Por que hoje, na nossa legislação, o mínimo é de 180 metros quadrados? Justamente para atender a esse movimento interno da cidade de dividir em dois o que antes era um lote de 360 m²”, disse.

Werner Santos, presidente da MT Participações e Projetos — sociedade anônima ligada ao Governo do Estado e responsável por investimentos em habitação, entre outras áreas —, corroborou as reclamações das construtoras de que a proposta de Abilio encareceria os imóveis, dificultando o enquadramento do valor final nas faixas de renda pré-estabelecidas pelo Governo Federal.

O programa Minha Casa, Minha Vida estabelece atualmente quatro faixas de atendimento baseadas na renda bruta familiar urbana. O sistema funciona de forma proporcional: quanto menor a renda, maior é o subsídio governamental. Na Faixa 1, são atendidas as famílias com renda mensal de até  R$ 3.200 mil; a Faixa 2 é destinada àquelas com rendimentos entre R$ 3.200,01 mil e R$ 5 mil; já a Faixa 3 abrange as famílias que ganham de R$ 5.000,001 até o limite de R$ 9,6 mil; por fim, a Faixa 4, é destinada a quem ganha até R$ 13 mil.

No entanto, para que os imóveis sejam elegíveis ao programa nas Faixas 1 e 2 em capitais como Cuiabá, o valor de avaliação das unidades está limitado ao teto de R$ 275 mil. Na Faixa 3, a R$ 400 mil, e na Faixa 4, a R$ 600 mil.

Segundo Doriane, é esperado que as empresas privadas busquem — além de arcar com os custos das construções, incluindo planejamento, material, mão de obra e taxas — obter lucro com os empreendimentos. Como a margem de ganho é obtida por cada unidade habitacional, aumentar o tamanho do lote significa elevar o custo da terra e, consequentemente, o preço final dos imóveis destinados às Faixas 1 e 2.

“A gente tem um déficit habitacional e a grande maioria desse déficit é de 0 a 3 salários mínimos, eles vão ser atendidos com essa medida ou não?”, questionou.

A estratégia proposta por Doriane Azevedo e Thaiz Pessoa reside no fato de que os lotes não edificados nos bairros centrais podem se transformar em "terra barata" para o investimento privado. Para isso, contudo, é indispensável que a prefeitura aplique as sanções progressivas previstas no Plano Diretor e no Estatuto da Cidade e, quando cabível, execute a desapropriação das áreas. 

Para isso, há esperança, pois Abilio Brunini publicou um decreto que regulamenta a arrecadação de imóveis abandonados e autoriza a incorporação definitiva desses bens ao patrimônio do município após três anos, caso os proprietários não regularizem a situação. A medida entrou em vigor no dia 30 de junho.

Tamanho máximo dos lotes: outro problema

Para além da discussão do tamanho mínimo dos lotes, a pesquisadora alertou para a necessidade de se discutir o tamanho máximo de terrenos permitidos pela legislação municipal. Atualmente, um único lote pode ter até 30 mil m², o que, em sua visão, “tem gerado vários impactos negativos”.

“Se é lote, eu não preciso parcelar. O que significa que eu não preciso criar ruas, quadras ou doar área pública para praças e equipamentos comunitários para a prefeitura, em algum momento, fazer isso”, explicou.

Segundo ela, o resultado é que as construtoras compram glebas enormes, de cerca de 30 mil m², por um valor baixo por se tratar de Zonas de Expansão Urbana (ZEX), e as desmembram em vários lotes menores. No futuro, essas áreas se tornam unidades habitacionais sem que o projeto inclua áreas verdes ou os equipamentos comunitários necessários para a vivência dos moradores.

“Eu posso dividir em vários lotinhos sem colocar rua ou doar área pública. É isso que está acontecendo em Cuiabá”, alertou.

O resultado é o mesmo criticado pelo prefeito Abilio Brunini, que comparou o modelo comum de conjuntos habitacionais populares a “casinhas de cachorro” e insinuou que as construtoras veem os futuros moradores como “animais”. “Alguém pode pensar que é uma granja, uma fábrica. Mas não: é uma casa colada na outra”, afirmou, ao se referir a um exemplo apresentado em tela durante coletiva de imprensa.

Rodinei Crescêncio/RDNews

Segundo Doriane, a configuração atual do território cuiabano é marcada por bolsões de pobreza e bolsões de riqueza, uma particularidade que ela não atribui exclusivamente a Cuiabá, mas a toda a sociedade brasileira, e que se mostra apenas reforçada em Mato Grosso.

“Essa é a sociedade brasileira, a sociedade mato-grossense, a sociedade cuiabana: patrimonialista, preconceituosa, excludente, segregadora. Tudo isso se reflete na organização do território”, declarou.

Afinal, quem tem razão?

Para a especialista, tanto o prefeito quanto o setor da construção civil têm razão em alguma medida. Na sua perspectiva, Abilio está correto ao reforçar a importância de um lote maior, “até por uma questão cultural”, disse ela, ao se referir ao hábito tradicional dos cuiabanos de manterem grandes quintais.

“A proposta do prefeito é boa? É boa. Mas é descontextualizada, não cabe em todo lugar. A gente precisaria ter dados sobre o território do município para conseguir ver, inclusive, quais os impactos disso”, defendeu.

No entanto, para ela, as empresas de construção civil também têm sua parcela de razão, já que o aumento da metragem do terreno encarece o valor da terra e, por consequência, inviabiliza o preço final dos imóveis populares.

De forma definitiva, ela esclarece que seu posicionamento não busca defender um lado ou o outro, mas sim propor uma leitura consistente das características do território cuiabano, o que permitiria, inclusive, definir os lotes mínimos ideais levando em consideração as especificidades de cada área da cidade.

“Então, não sou a favor nem contra. Sou a favor de que a gente conduza isso com responsabilidade, embasada em estudos técnicos que reflitam a realidade do nosso território. Só assim vamos saber, inclusive, não apenas o ideal de mínimo, mas também o máximo que está gerando muitos prejuízos”, concluiu.

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